formula cap rate

Aumenta el Cap Rate de tu inversión inmobiliaria

Publicado por
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

El cap rate o tasa de capitalización mide la tasa de retorno que recibe el propietario en concepto de renta recibida. Nos interesa determinar el cap rate neto, teniendo en cuenta los ingresos netos que genera el inmueble. La fórmula para obtenerlo es ésta:

Cap rate = Ingresos netos / Valor del activo

FÓRMULA PARA OBTENER LA RENTABILIDAD NETA DE TU INVERSIÓN

Para conocer los ingresos netos, debemos extraer la diferencia entre los ingresos que genera el inmueble (renta mensual) y los gastos operativos (financiación, seguros, administración, reformas…). No se incluyen los gastos, la depreciación o los impuestos.

Hasta aquí, nada nuevo, lo interesante del Cap Rate es saber cuándo tenerlo en cuenta.

Cuándo es interesante tener en cuenta el Cap Rate

Aunque como inversor, lo normal es querer tener un Cap Rate cuanto más alto mejor, hay que tener en cuenta que un cap rate alto significa que la propiedad está bien alquilada en relación al mercado de la zona o que se vende a un precio muy económico para esa zona.

Esto hace que las zonas con precios más elevados tengan cap rates más elevados. Es decir, que las zonas con precios más econónimos son más susceptibles de tener Cap Rates altos.

Por eso, aunque es una métrica muy importante no es la única que se debe tener en cuenta, puesto que en las zonas más baratas, es importante conocer la alquilabilidad del inmueble, la oferta de inmuebles similares en la zona, la renta de los inquilinos, y el tiempo que llevan viviendo en la propiedad.

 

Analizar en profundidad la inversión es indispensable. La rentabilidad neta no lo es todo.

Por tanto, si una vez analizada la zona, el contrato de alquiler, el ROI, el Cash on Cash y las posibilidades de apalancamiento, analizas el Cap Rate y es alto, seguramente estás ante una buena inversión, bien porque el precio del piso es algo más económico de lo que debería o bien porque la renta de alquiler está por encima del mercado.

Cómo encontrar oportunidades con Cap Rates altos en zonas con bajo riesgo

  • Buscar propietarios con necesidad de venta bien porque no pueden pagar la hipoteca o por problemas de liquidez.
  • Buscar propiedades con contratos de alquiler recientes. Esto te permitirá hacer número más redondos en tus previsiones. No es lo mismo saber que una propiedad se alquilaba en 2015 por 750€ que saber que en 2020 se alquilaba por la misma renta.
  • Buscar propiedades bien gestionadas y con reformas recientes para que no tengas descapitalizarte demasiado.
  • Encontrar inmuebles singulares que te permitan poner alquileres altos ya sea por homestaging, o por tratarse de una casa unifamiliar en un entorno de pisos. También puedes decorarlo o incluir elementos o valores añadidos (como gastos y Netflix incluidos en el precio) que no son comunes en casas alquiladas.

 

Prestar atención a la decoración puede ayudarte a aumentar la renta de la propiedad

  • A veces, puedes encontrar inmuebles muy mal mantenidos que con reformas relativamente económicas, pueden alquilarse por rentas medias-altas.
  • O puedes olvidarte de todo esto y optar por algo mucho más cómodo: estar pendiente de las oportunidades que pueden ofrecerte plataformas como inviertis en donde puedes elegir directamente por rentabilidad y donde todo el análisis financiero ya está realizado por expertos.
¿Te ha resultado útil? 1 estrella2 estrellas3 estrellas4 estrellas5 estrellas (3 votos, promedio: 4,67 de 5)
Cargando…

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *