Calcular flujo de caja

Calcula la rentabilidad del dinero que sale de tu bolsillo

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El ROI permite considerar la viabilidad de cualquier inversión valorándola en su conjunto. Sin embargo, existen otras métricas como la Cash on Cash (CoC) que ayuda a conocer la rentabilidad única y exclusivamente del dinero que sale de nuestro bolsillo. En Real Estate es uno de los ratios más utilizados y en inversiones como las que gestiona Inviertis, una de las más importantes. 

Cuándo utilizarlo

Es una ratio muy interesante para conocer la rentabilidad que genera el dinero que hemos puesto de nuestro bolsillo y para valorar la decisión de apalancar o descapitalizarnos más al inicio de la inversión. En algunos casos, puede suceder que la rentabilidad sea inferior si decidimos invertir sin hipotecar. Para esos casos, como el que vemos a continuación, es muy recomendable usar esta métrica.

Cómo calcularlo

Supongamos que compramos una vivienda de 115.000€ con una hipoteca del 80% a 30 años con un tipo de interés del 2%, esto supone un pago de 4.080€/año de hipoteca. 

Aportamos de fondos propios 23.000€ más los gastos de registros, notario e impuestos, en Barcelona 17.000€. Es decir, aportamos 40.000€ de inversión inicial

  1. Obtenemos los ingresos netos (cuota de alquiler x 12). 600€ x 12= 7.200€
  2. Calculamos los gastos anuales netos de la propiedad (comunidad de vecinos, seguros, ibi, cuota de hipoteca). 4080€ + 1000€ =5080€
  3. Restamos A – B y obtenemos los ingresos netos anuales. 7.200€ -5080€ =2.120€
  4. Ahora incorporamos los gastos iniciales de la compra de la vivienda para obtener un CoC completo. Sumamos todos los gastos iniciales: Fondos propios (entrada), gastos de notaría, gastos de registro, ITP, apertura hipoteca. 40.000€
  5. Dividimos (C / D) x 100 (2.120 /40.000) *100 = 5,3%

5,3% es la rentabilidad que genera el dinero que sale de nuestro bolsillo. Si esta operación se hubiese hecho al contado, sin hipoteca, la rentabilidad habría sido de 4,75%. 

A partir de 5% ya se considera un CoC óptimo.

Imaginemos que compramos una propiedad para alquilarla y después la ponemos en alquiler, los ingresos netos se reducirían el tiempo que tardemos en comprar, acondicionar y alquilar la vivienda y nuestro CoC se vería afectado. Por eso, en Inviertis consideramos esta ratio como una de las más importantes en nuestro análisis de inversión en la nueva plataforma que lanzamos este mes.

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