Publicado por Cuando haces una inversión inmobiliaria es interesante calcular algunas métricas más allá de las más conocidas como el ROI o el flujo de caja. El payback period nos ayuda a conocer en cuánto tiempo habremos recuperado la inversión inicial.
En esta fórmula se considera tanto la inversión inicial como todos aquellos gastos en los que se haya incurrido durante la vida de la inversión: mantenimiento, impuestos, derramas, reformas…
Con estos cálculos obtendremos el número de años que tienen que pasar desde la compra de la propiedad hasta que hayamos recuperado el importe desembolsado que nos ha supuesto esta inversión inmobiliaria. Es decir, a partir de qué año la suma de todos los cashflow acumulados será igual o superior a todo lo que se ha invertido hasta ese momento.
Cómo calcularlo:
Primero debemos obtener el cashflow neto anual:
Total de ingresos anuales del alquiler – (tasas e impuestos + gastos de comunidad + seguros de hogar, impago… + mantenimiento + derramas + reformas + cuotas de hipoteca)
cálculo de cashflow anual
Por otro lado, calculamos el importe total de lo invertido en la compra del inmueble:
Fondos propios destinados a la entrada + cuota de hipoteca + impuestos derivados de la compra + gastos notariales + gastos registrales
cálculo de todo lo invertido en la compra
Ahora dividimos el total de la cantidad invertida / el cashflow neto anual.
Cuanto más bajo sea el resultado, mejor. Antes recuperaremos la inversión
A tener en cuenta:
- Aconsejamos que el margen de explotación sea lo más alto posible. Esto significa que nuestros gastos e inversión inicial deben ser bajos respecto a los flujos de caja anuales que recibimos.
- El payback period no tiene en cuenta la posible pérdida de valor del dinero invertido.
- Es preciso tener en cuenta que este cálculo no considera las futuras renovaciones del contrato de arrendamiento y su adecuación al precio de mercado en vigor.
- Por lo tanto, no es una métrica perfecta pero sí muy útil y comunmente utilizada que iremos completando con otras métricas en las próximas entregas.
