Preguntas y respuestas sobre la limitación de precios del alquiler

Publicado por

El precio del alquiler es un asunto que ha acaparado numerosos titulares en los últimos años. Una inquietud entre los diferentes agentes sociales que también se ha reflejado a nivel legislativo en territorios como Cataluña. Allí, la Ley 11/2020 proponía una limitación de precios que actualmente se encuentra recurrida ante el Tribunal Constitucional. En este artículo repasamos esta y otras claves sobre la limitación de precios del alquiler en España. 

¿Por qué se plantea la limitación de precios del alquiler? 

La atención que recibe el mercado del alquiler en España y la preocupación por los precios es algo que se explica por numerosas causas. Por ejemplo, la escasez de oferta, la falta de vivienda social o la proliferación de alquileres dedicados al turismo. 

Estos son solo algunos de los motivos que en la actualidad pueden suponer una barrera para acceder a la vivienda del alquiler y que explican la complejidad del mercado inmobiliario.

Aparte de estas cuestiones, también la pandemia ha tenido su efecto en el mercado de la vivienda. De hecho, la tasa de emancipación entre los jóvenes cayó en 2020 hasta el 15,8 %. La peor cifra desde 1999, según los datos del Observatorio de emancipación en España, elaborado por el Consejo de la Juventud de España. 

Este contexto invita a impulsar medidas que permitan facilitar el acceso a la vivienda, al mismo tiempo que se trabaja para que el sector inmobiliario siga siendo una palanca de crecimiento económico. Es decir, normativas que puedan satisfacer a los inquilinos, pero sin limitar la oferta o generar inseguridad a inversores y propietarios. 

En esta búsqueda de una regulación, diferentes Administraciones Públicas están trabajando en normativas para el mercado de la vivienda. Concretamente, en España hay dos grandes frentes abiertos en la actualidad. Por un lado, la Ley 11/2020 aprobada en Cataluña que permite limitación de precios del alquiler en algunos territorios y que se encuentra recurrida ante el Tribunal Constitucional. Y, por otro lado, las diferentes propuestas de los socios de gobierno para sacar adelante una nueva ley de vivienda. 

¿En qué consiste la ley de limitación de precios del alquiler aprobada en Cataluña?

En Cataluña ahora mismo está vigente la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta normativa se aprobó durante el pasado mes de septiembre y actualmente está a la espera de la decisión del Tribunal Constitucional sobre su constitucionalidad o no. 

Pero ¿cómo funciona el sistema de limitación de precios del alquiler que propone? Esta ley afecta a los contratos que se creen nuevos en municipios de más de 20.000 habitantes en los que se considera que existe un mercado de vivienda tensionado. Esto es, según esta norma, que tienen un incremento sostenido de los precios muy superior a la media de Cataluña. 

Para todos estos municipios se establece, por un lado, que el precio no pueda aumentar en comparación con el contrato anterior. Y, por el otro, que si un piso cuenta con una renta por encima de la media de la zona, la nueva no puedda superar el índice de referencia de la Agencia Catalana de Vivienda

Además, se contemplan algunas excepciones. Por ejemplo, con el objetivo de impulsar la vivienda protegida, los inmuebles de obra nueva quedan al margen de esta regulación. Asimismo, la limitación de precios del alquiler tampoco afecta a pequeños propietarios con unos ingresos que no superen los 1.900 euros al mes.  

¿Por qué la ley catalana se ha recurrido en el Tribunal Constitucional? 

Esta normativa de limitación de precios del alquiler fue recurrida recientemente por el Gobierno de España ante el Tribunal Constitucional. Una decisión que se tomó en el Consejo de Ministros del pasado 15 de junio y con la que se solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; de la primera a la cuarta Disposición Adicional; la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta (letra b). 

Para solicitar este recurso, el motivo apuntado por el Gobierno es que “vulnera las competencias estatales en esta materia”. Pese a que se ha pedido que esta ley se declare inconstitucional, de momento, el Gobierno no ha pedido su suspensión automática. Por lo que, la ley de limitación de precios del alquiler seguirá vigente en Cataluña mientras no llegue una nueva norma o el Constitucional tome una decisión. 

Desde el Gobierno central consideran que la ley catalana legisla sobre aspectos como la renta del contrato del alquiler, el precio de referencia o su actualización. Todos ellos, temas que deben ser regulados a nivel estatal y no autonómico. 

 ¿Es la primera vez que se produce un caso así en Europa?

La inquietud por el encarecimiento de los precios del alquiler no es algo exclusivo de España. En otros lugares de Europa también se ha trabajado en una legislación de limitación de precios del alquiler. 

Es el caso de Francia, en 2019, se aprobó la ley Elan, que permite limitar las rentas del arrendamiento en París. En este caso, se controla que el precio no supere al nivel de referencia para cada zona de la ciudad. Un coste que no puede ser un 20 % mayor que el precio fijado por este índice. 

Otro ejemplo es el de Alemania, donde el Ayuntamiento de Berlín aprobó en febrero de 2020 una normativa para la limitación de precios del alquiler. Una ley que, poco más de un año después, el Tribunal Constitucional alemán declaró ilegal

¿Qué propuestas existen para regular el coste de la vivienda de alquiler en España?

Actualmente, el Gobierno está trabajando para dar forma a una ley que permita regular este tema. Para ello, dentro del gobierno de coalición en los últimos meses se han barajado diferentes propuestas que van desde los incentivos fiscales a la limitación de precios del alquiler

El último paso que se ha dado en este sentido pasa porque los socialistas acepten congelar las rentas en zonas concretas. Una postura que no convence a Unidas Podemos, que apuesta por aprobar más medidas que también permitan facilitar la bajada de los precios. 

Lo que dice el acuerdo de gobierno

Todas estas ideas van encaminadas a cumplir lo que reflejan en el punto 2.9.3. de su programa de acuerdo de gobierno, en el que hablan de frenar las “subidas abusivas del alquiler” así: 

  • Se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado. Se habilitará a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos para que a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está 18 desarrollando el Ministerio de Fomento puedan establecer su índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica. Se tomarán en cuenta los avances de aquellas comunidades autónomas que tengan definido un sistema Referencia de Precios del Alquiler, agilizando los mecanismos que hagan posible su puesta en marcha. 
  • Los ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho a una vivienda. 
  • El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los ayuntamientos y/o comunidades autónomas que así lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.

Fuente: Coalición progresista: un nuevo acuerdo para España

¿Qué opiniones genera la limitación de precios del alquiler? 

Un tema tan relevante como el del control de las rentas de la vivienda de alquiler genera diversidad de opiniones. Recientemente, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) publicó un informe relacionado con el mercado inmobiliario.  

Concretamente, la OCDE en este informe desaconseja la limitación de lo precios del alquiler como solución. Esto se debe a que, pese a que a corto plazo pueda resultar interesante, a largo plazo dificulta la llegada de nuevas viviendas al mercado reduciendo la oferta y, por tanto, elevando los precios. Asimismo, desde este organismo internacional apuntan que una medida así también desincentivaría la inversión.  

Por otro lado, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) señala que la limitación de precios del alquiler tendría consecuencias como una menor oferta de vivienda. Asimismo, apuntan que también terminaría materializándose en una mayor dificultad para acceder a la vivienda, un aumento de la economía sumergida y de la inseguridad jurídica o una caída de la inversión