ley de comprar alquilado

¿Cuál es el marco legal para vender una casa alquilada?

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La idea de vender una casa alquilada cada día cobra más relevancia. No solo por su valor como inversión para quien la compra, sino por las ventajas que también ofrece a los vendedores. Al ser un tipo de operación menos conocida, en el momento de ponerla en marcha, es normal que surjan dudas a nivel jurídico: ¿qué ley las regula? ¿el alquiler debe aparecer en el Registro de la Propiedad? 

Antes de poner el foco en estas cuestiones legales, merece la pena detenerse en algunos de los motivos por los que a un vendedor le merece la pena decantarse por este tipo de operaciones. 

Por ejemplo, no pierde dinero desde que echa al inquilino hasta que encuentra a un comprador ni tampoco se tiene que preocupar por acondicionar la casa con reformas o reparaciones para la venta.

¿Qué ley regula este tipo de operaciones?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la encargada de establecer el marco legal bajo el que se rigen las operaciones de compraventa de casas alquiladas. Concretamente, es el artículo 14, sobre la enajenación de la vivienda arrendada, el espacio en el que se recoge cómo proceder con el contrato de alquiler en estos casos: 

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Fuente: BOE

Tal y como se señala en este artículo, cuando se adquiere una casa con un contrato de alquiler vigente, el comprador deberá asumir los derechos y obligaciones de arrendador de la vivienda. 

Esto significa que, en el momento de vender una casa alquilada, se debe mantener el contrato de alquiler, al menos, durante sus cinco primeros años de vigencia, siempre y cuando el comprador (que se convertirá también en arrendador) sea una persona física. Si se trata de una persona jurídica, el plazo establecido son siete años. 

Además, tal y como señala el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta forma de proceder prevalece, aunque concurra con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, referido a la buena fe registral del que compra la vivienda. 

¿El contrato de alquiler debe aparecer en el Registro de la Propiedad?

Este es uno de los puntos que más dudas suele suscitar a la hora de vender una casa alquilada. Esto se debe a que, antes de la reforma de la LAU de 2019, que es la vigente actualmente, sí que se recogía que la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad era necesaria para ser fehaciente. Sin embargo, con la última reforma, esto dejó de ser un requisito indispensable.

Por ello, hoy en día, ya no es necesario que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, puesto que la normativa vigente no lo exige y, por lo tanto, no podrían pedirse daños y perjuicios. El nuevo propietario debe cumplir con los pactos subrogados relativos al alquiler de la vivienda. 

 Sin embargo, sí que es necesario que la subrogación de los derechos y deberes del arrendador queden reflejados en la escritura pública compraventa, que se firma en el acto notarial de la compraventa. 

¿Hay que tener en cuenta el derecho de retracto y de tanteo para vender una casa alquilada?

Antes de conocer qué relevancia tienen estos conceptos a la hora de vender una casa alquilada, es necesario saber exactamente qué significan

  • Derecho de tanteo: este concepto hace referencia al derecho de adquisición preferente del inquilino por delante de otros posibles compradores. Es decir, cuando un propietario tiene la intención de poner en venta la vivienda, debe avisar primero al inquilino y explicarle las condiciones. Si el arrendatario estuviese interesado, podría adquirir el inmueble en las mismas condiciones que lo haría otro posible comprador. El derecho de tanteo del inquilino dura 30 días naturales desde que se le comunica la decisión de vender la propiedad y las condiciones de venta.
  • Derecho de retracto: en este caso, se trata del derecho del inquilino a adquirir la vivienda una vez vendida a un tercero en las mismas condiciones en las que ha sido comprada. El derecho de retracto también tiene una duración de 30 días desde la notificación por parte del comprador de las condiciones de la compraventa.

¿Cuándo se pueden ejercer los derechos de tanteo y de retracto?

Puedes acceder a todos estos detalles en nuestro post sobre tanteo y retracto, que están especificados aquí.

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