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¿Quién se hace cargo de los gastos de reparaciones en un arrendamiento?

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Una de las dudas más frecuentes en la relación entre propietario e inquilino sobre las obligaciones y derechos en el arrendamiento son las responsabilidades de ambos a la hora de afrontar los gastos en reparaciones y conservación del inmueble.

En este artículo, con el fin de aclarar dicha cuestión presentaremos qué tipo de gastos le tocan a cada parte, repasaremos varios conceptos jurídicos y daremos respuesta a otras posibles preguntas derivadas del propio tema.

GASTOS QUE IMPLICAN AL PROPIETARIO

Previamente a iniciar el ejercicio de arrendamiento, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario deberá de hacer los arreglos y reparaciones necesarios para garantizar que la propiedad cumpla con las condiciones de habitabilidad. 

Una vez iniciado el contrato de alquiler el arrendador debe pagar los daños ocasionados por el desgaste natural.

Esta exigencia obliga al dueño del inmueble a arreglar o reponer todo aquello que tenga que ver con los elementos estructurales y esenciales de la casa. Los siguientes elementos son los principales y más comunes a los que el propietario tiene que hacer frente.

  • Reparar, renovar o sustituir cualquier elemento de las instalaciones de conducción de agua y desagüe.
  • Mantener y conservar el techo, las paredes, el suelo y la chimenea.
  • Solucionar cualquier problema relacionado con la instalación eléctrica, las tuberías y la calefacción.
  • Sustituir o reparar el termo en caso de avería o funcionamiento deficiente.
  • Reparar y sustituir cualquier electrodoméstico averiado si no se trata de averías menores como la rotura de un piloto o el fallo o desmejora de un filtro.
  • Acabar con las plagas producidas por el mal funcionamiento de las instalaciones de la casa. Aunque las que se ocasionan por el mal uso o funcionamiento de los exteriores del bloque serán responsabilidad de la comunidad de vecinos o del ayuntamiento local.

En el caso que el propietario no quiera hacerse cargo de los gastos

Según el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Artículo 1554.2 del Código Civil sobre la conservación de la vivienda, se señala que el incumplimiento de la obligación da derecho al arrendatario a ejecutar acciones judiciales para obligar al arrendador en virtud de sentencia a condena de hacer que el arrendador ejecute las obras si el arrendatario logra convencer al juez de la necesidad de estas obras y que las que le está solicitando el inquilino no son superfluas o de mejora, sino que entran dentro del concepto de la necesaria «habitabilidad» del inmueble.

GASTOS QUE IMPLICAN AL INQUILINO

Por la otra parte, hay ciertos gastos que cuentan a cargo del inquilino de la vivienda. Elementos que con el transcurso del día a día se deterioran o se rompen y que en todos los casos son exclusivamente responsabilidad del inquilino derivado del mal uso de la vivienda. Con el contrato de alquiler de la vivienda, el inquilino contrae las siguientes principales obligaciones:

  • Pagar todas las facturas de aquellos bienes que se puedan medir a través de contadores individuales: agua, luz, gas, teléfono, etc… Contando también con el pago de los gastos de cualquiera de estas cosas que se puedan generar durante una avería.
  • Cualquier desperfecto que se derive del mal uso de la vivienda.
  • Cambiar o reparar las persianas, lámparas, bombillas y los agujeros realizados en las paredes por la cuelga de cuadros o decoración, también correrán de su cuenta todas aquellas pequeñas reparaciones –las que tengan un coste inferior a 150 euros– que se deriven del desgaste por el uso cotidiano de la casa si no se llega a través del contrato a un acuerdo distinto.
  • Arreglar cualquier problema eléctrico producido por una sobrecarga de la red producida por la conexión de más aparatos de los que la instalación puede soportar.

En el caso que el inquilino no quiera hacerse cargo de los gastos

El Artículo 1.555 del Código Civil establece que el arrendatario tiene la obligación de pagar el precio convenido y a usar la propiedad arrendada con diligencia, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones o con lo establecido en el artículo mencionado anteriormente, el Artículo 1556 del Código Civil establece que se podrá solicitar la rescisión del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, o bien solicitando únicamente la indemnización dejando el contrato subsistente. Siempre y cuando los daños o desperfectos ocasionados se deban a la negligencia de este y no al uso normal o transcurso del tiempo.

¿Cómo se demuestran los daños ocasionados?

Una vez finalizado el contrato de alquiler se deberá realizar un reconocimiento de la vivienda.

Es recomendable antes de empezar con el ejercicio del arrendamiento que el propietario elabore una lista con un inventario detallado, confirmando el funcionamiento de cada servicio y elemento que integra el bien dado en arrendamiento, incluyendo por ejemplo los muebles y dejando las observaciones del caso incluso realizar fotografías.

Acciones recomendables a la hora de realizar la revisión de desperfectos:

  • En el momento de la entrega de las llaves, deben de llevar un acompañante para que atestigüe en caso de reclamación de daños.
  • Llevar una cámara de fotos para fotografiar el estado de la vivienda y del mobiliario en ese momento.
  • Llevar un perito o experto en la materia que valore los daños ocasionados y que nos entregue una factura para saber si la fianza va a cubrir o no esos gastos.
  •  Otra opción es llevar a un notario para que realice un acta notarial que recoja el estado del inmueble y del mobiliario.

En conclusión

El casero debe pagar cualquier problema relacionado con la instalación eléctrica, las tuberías, la calefacción y otros gastos derivados del desgaste natural de la vivienda. En principio, el inquilino debe hacerse cargo de cualquier desperfecto que se derive del mal uso de la vivienda. Tanto para el propietario como para el inquilino existen recursos legales a los que recurrir en el caso de que alguna de ambas partes se niegue a cumplir con sus obligaciones.

Si aún tienes dudas mira el siguiente artículo sobre preguntas frecuentes de los gastos de desperfectos en el arrendamiento

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